Сопровождение сделки по выкупу недвижимого имущества в Москве. Выкуп недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.
Согласно Федеральному закону Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ г. Москва «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества».
Предусмотрен льготный порядок приватизации арендуемого недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Льготная приватизация предусматривает выкуп арендуемого имущества (недвижимости) не на торгах, а путем
заключения договора купли-продажи по рыночной стоимости (определяется независимым оценщиком). Возможна рассрочка оплаты при выкупе недвижимости до 3х лет. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Арендуемое государственное имущество, принадлежащее г. Москве, можно выкупить в порядке «льготной приватизации» подав необходимые документы до 01 июля 2013 года.
Однако 02 июля 2013 Президент РФ подписал федеральный закон, который вносит ряд значительных изменений в Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (так называемый закон о «малой приватизации»).
Напомним, что этот закон позволяет субъектам малого и среднего бизнеса, арендующих муниципальное или региональное имущество, при соблюдении определенных условий приобрести его в собственность по рыночной цене.
Наиболее значимым изменением является продление действия закона до 1 июля 2015 года (в прежней редакции закон действовал до 01 июля 2013 года).
В новой редакции закона для предпринимателей явно улучшены условия выкупа арендуемых помещений.
1. Так в статью 3 159-ФЗ были внесены изменения, которые позволяют воспользоваться правом на выкуп, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до 1 июля 2013 года в соответствии с договором или договорами аренды. Напомним, что ранее право на выкуп возникало если имущество непрерывно арендовалось в течение двух лет на момент вступления 159-ФЗ в силу, то есть до 05.08.2008 года. Таким образом, количество субъектов МСП, получивших право на выкуп, расширяется.
2. Арендаторы получили право обжаловать не только отказ или бездействие уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, но и достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, взятой за основу для определения цены выкупаемого имущества (таким правом предприниматели пользовались и ранее, но в текст 159-ФЗ оно включено только сейчас).
3. Теперь законодательно закреплено, что течение 30 дневного срока для подписания договора купли-продажи приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, взятой за основу для определения цены выкупаемого имущества.Причем срок приостанавливается до дня вступления в законную силу судебного решения по спору о выкупной цене.
4. Сняты ограничения, касающиеся предельной площади выкупаемых помещений (напомним, что ранее нельзя было выкупить помещения, площадь которых превышала 300 кв.м).
5. Еще одним новшеством является возможность выкупа из так называемого «неотчуждаемого перечня». Арендатор по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о выкупе арендуемого имущества, включенного в такой перечень при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет до 1 сентября 2012 года в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи указанного заявления.
6. Законодательно закреплено, что оплата в рассрочку может производиться равными ежемесячными или ежеквартальными платежами.Устанавливается минимальная рассрочка оплаты выкупной цены, составляющая 3 года. Ранее право определять срок рассрочки было полностью делегировано субъектам РФ и, в частности, в Москве согласно части 3 статьи 12 закона города Москвы №66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» рассрочка предоставлялась на один год. После вступления в силу изменений, т.е. с 01 июля законы субъектов РФ уже не могут предусматривать меньшую рассрочку, чем предусмотрена федеральным законом и при наличии такого несоответствия применяется срок рассрочки, равный трем годам.
Трехлетняя рассрочка с начислением процентов по ставке, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ ( это составит примерно 2,75% годовых), сопоставима разве что с условиями ипотечных кредитов западных банков и не сравнится ни с одним предложением российских кредитных учреждений.
7. Также новая редакция предполагает предоставление минимального срока рассрочки при оплате за приобретаемое недвижимое имущество до трех лет (ранее данный срок определялся исключительно законом субъекта РФ). Теперь минимальный срок рассрочки закреплен на федеральном уровне.
8. Положения нового закона позволяют субъектам МСП повторно обратиться с заявлением о реализации своего преимущественного права, даже если ранее ими были получены отказы в выкупе по причине отсутствия необходимого срока аренды, превышении предельного размера выкупаемого помещения или включения его в перечень.
Единственное исключение из этого правила — на день вступления в силу настоящего Федерального закона не должно быть опубликовано информационное сообщение о продаже такого имущества на торгах.
В связи с тем, что процедура выкупа муниципального имущества разделена на определенные этапы и занимает достаточно долго времени, с проблемами потенциальные собственники (арендаторы) встречаются практически на каждой стадии процесса выкупа.
Специалисты нашей фирмы имеют опыт работы по выкупу арендуемого муниципального имущества, в том числе проведут полное сопровождение выкупа арендуемого имущества, помогут арендаторам с возникающими проблемами, при необходимости проведут судебное обжалование каких-либо действий и актов в ходе выкупа.
В процессе сопровождения выкупа помещений г. Москвы фирма оказывает следующие услуги: 1) правовая экспертиза документов на предмет наличия прав на льготную приватизацию и определения собственника имущества;
2) составление пакета документов для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) правовая экспертиза проекта договора купли-продажи, составление протокола разногласий, сопровождение сделки в регистрирующих органах;
4) сопровождение процедур определения реальной стоимости выкупаемого объекта и содействие снижению стоимости по договору купли-продажи (путем переговоров или в судебном порядке с привлечением независимого оценщика);
5) обжалование отказа или бездействия органов государственной власти и местного самоуправления;
6) представительство интересов малых и средних предпринимателей в арбитражных судах.
